Vyhledat
  • David Fogad

Koupě bytu: bydlení a investice (část 4.)

Po delší odmlce se vracím k sérii článků pojednávajících o různých situacích týkajících se investic do bytů. V první části jsme se zaměřili na tzv. "investiční byty", tedy nemovitosti určené k dalšímu pronájmu za účelem zajištění výnosů z nájemného. Druhá část se týkala nákupu prvního vlastního bytu k bydlení a přechodu z bydlení nájemního. Ve třetí části jsme rozebírali situaci, kdy vlastník bytu zvažuje koupi dalšího bytu na investici, ale nedisponuje dostatečnými vlastními zdroji.


V tomto díle se zaměříme na situaci, kdy zájemce o koupi bytu bydlí v nájmu a zvažuje, jestli je pro něj výhodné v nájmu zůstat a pořídit si byt pouze na investici.


Scénář č. 4: Bydlím v nájmu, ale zajímám se o koupi bytu na investici


Dnešní scénář se týká zejména lidí, kteří aktuálně bydlí v nájmu, mají disponibilní prostředky a zvažují koupi bytu. Nicméně, nejsou si jisti, jestli se jim více vyplatí koupě bytu pro vlastní bydlení anebo bytu investičního. Důvodem může být například mimořádně výhodný nájem nebo vidina výnosů a zhodnocení investičního bytu. Metodika výpočtů bude podobná jako u předchozích scénářů, ale pochopitelně si výsledný výpočet vyžádal určité úpravy.


Na tomto místě bych opět zdůraznil, že se jedná o poměrně zjednodušené modely. Při rozhodování o investici vstupuje do pomyslné rovnice podstatně více proměnných, kterými se v tomto článku nemáme prostor zabývat. Cílem tak je spíše upozornit na to, jak peníze pracují a co investor může alespoň přibližně u jednotlivých variant investice očekávat.


Opět se budeme zajímat o "průměrný" byt o dispozici 2+kk, výměra 50 m2 v Praze s cenovkou 5.000.000 Kč.


V první variantě budeme předpokládat, že má kupující k dispozici celou částku, tedy 5.000.000 Kč. Aktuálně bydlí v nájmu a to za různé úrovně nájemného (viz tabulka níže). Kupovaný byt následně pronajme za 16.000 Kč (průměrný nájem za m2 dle realitymix.cz činí 319 Kč).

Co nám tabulka říká? Nový majitel bytu může v ideálním případě očekávat maximální výnos z nájmu na úrovni 192.000 Kč/rok. Nicméně, vždy je potřeba počítat s náklady a tvořit si rezervy, proto od této částky odečteme 15 % (únik nájemného, rezerva/fond oprav, údržba) a zůstane nám 163.200 Kč. Tato částka by představovala jeho výnos v případě, pokud by neměl žádné další náklady na bydlení (první sloupec). V tomto případě by zhodnocení jeho vložených prostředků dosáhlo úrovně 3,26 % p.a.


Nicméně, v našem scénáři počítáme s tím, že kupující platí nájemné. Ve druhém sloupci činí jeho měsíční nájem 12.000 Kč, ročně tedy 144.000 Kč. Tyto náklady tedy musíme odečíst od našeho korigovaného výnosu a dostaneme se tak na částku 19.200 Kč, která tvoří náš čistý výnos. Vzhledem k tomu, že jsme investovali 5.000.000 Kč z vlastních zdrojů, činí zhodnocení vložených prostředků pouhých 0,38 % p.a., což je méně než na spořících účtech.


O něco lepší je situace u levnějších nájmů (třetí a čtvrtý sloupec). Zde je možné dosáhnout zhodnocení 0,86 % resp. 1,82 % p.a. Úroveň nájmů v těchto případech naznačuje, že kupující nebydlí v Praze anebo bydlí za podtržní nájemné.


Dosažené zhodnocení v žádné z nastíněných situací není příliš atraktivní. Většina běžně dostupných investičních produktů ho hravě poráží. Výhodou však může být samotné vlastnictví nemovitosti a její očekávané kapitálové zhodnocení v budoucnosti.


Druhá varianta je již poněkud realističtější. Zájemce o koupi bytu bydlí v nájmu, ale nemá našetřenou celou částku kupní ceny. Nicméně, povedlo se mu dát dohromady 20 %, tedy 1.000.000 Kč. Může tedy začít uvažovat o hypotéce. Je vhodné opět připomenout, že získání hypotéky není automatické a je nutné splnit několik podmínek zejména ve vztahu k příjmům a výdejům. Podrobněji jsem se tomu věnoval ve druhé části. U hypotečního úvěru počítáme s aktuální průměrnou sazbou dle Hypoindexu, tedy 2,07 % p.a.


Nyní se podíváme hned na několik výchozích situací:

Situace jsou shodné s těmi v první variantě. První sloupec se našeho dnešního scénáře netýká, jelikož předpokládá, že kupující neplatí žádný nájem (bydlí "zadarmo"). Je však důležitý pro celkové srovnání a proto jenom zmíním, že u této varianty nám sice vyšel negativní cash flow (náklady na splácení úvěru překračují korigovaný výnos z nájmu), ale celkové zhodnocení v čase (return on equity) dosahuje pozitivní úrovně 11,74 % p.a.


Ve druhém sloupci uvažujeme o situaci, kdy kupující bydlí v nájmu za 12.000 Kč měsíčně. Výnos z nájmu je sice vyšší (na korigované úrovní počítáme s částkou 13.600 Kč měsíčně), ale nelze opomínat splácení úvěru, v tomto případě v částce 14.925 Kč měsíčně. To dostává kupujícího z pohledu cash flow do poměrně nepříznivé situace, kdy musí koupený byt každý měsíc "dotovat" ze svého a to průměrně částkou 13.325 Kč. Takto negativní cash flow se však nedaří dohnat ani postupným umořováním úvěru, o čemž vypovídá záporná hodnota return on equity (-2,66 % p.a.). Tento scénář tedy nelze rozhodně doporučit a pro kupujícího/investora prakticky nedává smysl. Na tomto místě lze tedy uvažovat pouze o spekulaci na růst cen bytů a následný prodej. V opačném případě se bude jednat pouze o tzv. "díru na peníze".


Třetí sloupec s nájmem 10.000 Kč měsíčně je na tom o něco lépe než náš předchozí případ, ale opět v absolutních hodnotách skončíme v mínusu a to jak u cash flow, tak u celkové návratnosti. Opět lze tedy uvažovat pouze o spekulaci.


Poslední, čtvrtý sloupec, je již o něco zajímavější, předpokládá však nájem na úrovni 6.000 Kč, což pravděpodobně znamená, že kupující nebydlí v Praze (kde se nachází kupovaný byt). Tento scénář je z investičního hlediska asi jediným životaschopným a dlouhodobě udržitelným. Kupující sice musí počítat s tím, že bude svoji akvizici dále "dotovat" a to průměrně částkou 7.325 Kč měsíčně, ve výsledku se mu to ale díky umořování úvěru vrátí na celkovém zhodnocení. Return on equity dosáhlo v tomto případě hodnoty 4,54 % p.a. To je již částka, která překonává očekávanou inflaci a také mnohé další investiční instrumenty (např. velkou část dluhopisů).


Co si ve výsledku může potenciální zájemce o koupi investičního bytu z tohoto článku odnést? Především obecný (a celkem logický) poznatek, že kupovat byt na pronájem a přitom sám bydlet v nájmu je výhodné pouze za situace, kdy je možné kupovaný byt pronajmout za výrazně vyšší částku, než kolik činí jeho vlastní nájemné. Čím větší tento rozdíl bude, tím větší bude šance dosáhnout na pozitivní cash flow a atraktivní úroveň ROE.


Pokud Vás zajímá srovnání investice do nemovitostí s jinými investičními nástroji (zejména akciemi), doporučuji tento článek Hospodářských novin.

22 zobrazení

© 2018 by Fond Českého bydlení. Proudly created from wedesign.cz

Fond Českého Bydlení SICAV, a.s. je fondem kvalifikovaných investorů. Investorem fondu se může stát výhradně kvalifikovaný investor ve smyslu § 272 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech.

*Společnost upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Investice do fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé spekulaci. Potenciální investoři by měli zejména zvážit specifická rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jakož i v poplatcích a nákladech fondu.

Uvedené informace mají pouze informativní charakter a nepředstavují návrh na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídku podle ustanovení občanského zákoníku.

Sdělení klíčových informací fondu (KID) a statut fondu jsou k dispozici v sekci Ke stažení a na https://www.avantfunds.cz/cs/fondy/fond-ceskeho-bydleni-sicav-a-s/. Další důležité informace pro investory jsou na https://www.avantfunds.cz/cz/dulezite-informace/. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle společnosti AVANT investiční společnost, a.s. ROHAN BUSINESS CENTRE, Rohanské nábřeží 671/15 (recepce B), 186 00 Praha 8.

Správcem fondu je AVANT investiční společnost, a.s., která se specializuje na zakládání a správu fondů kvalifikovaných investorů. AVANT IS spravuje 62 fondů kvalifikovaných investorů s celkovou hodnotou majetku přes 31 mld. Kč ( k 17. 3. 2020).