Světová zdravotnická organizace vyhlásila šíření koronaviru za pandemii teprve včera, dopad tohoto nového onemocnění na akciové trhy je však již nyní nebývalý. Po jedenácti letech nastal konec býčího trhu a situaci nijak neuklidnilo ani čerstvé rozhodnutí prezidenta Trumpa o zákazu letů z Evropy do USA a již vůbec ne cenová válka kolem ropy.
Situace se v nejbližších dnech pravděpodobně nebude nijak zlepšovat a můžeme tak nejspíše očekávat další omezení související se shromažďováním, cestováním, studiem nebo prací. Nervozitě a panice však nepropadají pouze ti, kteří si nestihli nashromáždit dostatek rýže, desinfekčního mýdla a toaletního papíru, ale také investoři. I v rámci našeho fondu se začínají množit dotazy ohledně budoucího vývoje a to mne inspirovalo k sepsání tohoto krátkého článku.
Nemovitosti jsou historicky velmi stabilním generátorem výnosu, ale nejedná se o homogenní skupinu aktiv. Průmyslové nemovitosti (resp. jejich výnos) můžou být ohroženy výpadky ve výrobě nebo logistice, zejména pokud potrvají delší dobu a jejich nájemce nebude schopen výpadek pokrýt jinde (což v případě globální pandemie nelze považovat za nereálný scénář). Komerční nemovitosti, zejména ty retailové, můžou být rozhodnutím úřadů uzavřeny (stalo se v Itálií) a kompenzace ze strany státu je nejistá. Pro regionálně působící obchodníky to může znamenat skutečnou katastrofu a potenciální bankrot. Administrativní budovy již i v rámci ČR omezují svůj provoz s tím, jak společnosti nařizují povinný home office.
Je zde však skupina nemovitostních aktiv, která není zasažena ani omezením výroby, ani uzavřením obchodů a dokonce ani případnou plošnou karanténou. Jedná se o nemovitosti rezidenční, tj. ty, ve kterých budeme muset všichni zůstat, pokud se všechno uzavře. Potřeba bydlet je totiž nejenom trvalá, ale v době nařízené karantény a dalších omezení přímo nutná, nezbytná a zákonem vynutitelná. Riziko pochopitelně existuje a to v podobě tak velkých zásahů do ekonomiky, že bude ohrožena schopnost nájemníků v těchto nemovitostech plnit své závazky a hradit nájem řádně a včas. To však zatím nenastalo.
Objevuje se také otázka vývoje cen rezidenčních nemovitostí. I zde může nastat několik scénářů vývoje. V rámci ČR (zejména ve větších městech) je dlouhodobě vysoká poptávka po nemovitostech, kterou zatím trh nedokáže plně uspokojit. Ochota investovat do nemovitostí sice může být v případě implementace dalších restriktivních opatření ze strany vlády oslabena (zejména v případě zavedení plošné karantény), bude se však jednat o krátkodobý výkyv z dlouhodobého trendu. Paradoxně, situace kolem koronaviru může mít na trh nemovitostí také pozitivní dopad. Původně se očekávalo, že i v letošním roce bude ČNB dále zvyšovat úrokové sazby (letos to již stihla v únoru). Je však možné, že v případě dalšího oslabování ekonomiky přistoupí ČNB naopak k jejich snížení. To by pravděpodobně vedlo k větší poptávce po nemovitostech.
Co dodat závěrem? Investice do rezidenčních nemovitostí dává smysl i za aktuální situace a to nejenom jako stabilizační prvek v rámci diverzifikace investičního portfolia, ale také jako zajištění příjmu v nejistých ekonomických časech. Majitelům nájemních bytů a domů stabilní příjem z nájmu již nyní pomáhá alespoň částečně kompenzovat ztráty jejich akciových portfolií.
Komentarze