Vyhledat
  • David Fogad

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí: pomoc pro realitní trh nebo danajský dar?

Aktualizace: dub 28

Ministryně financí Alena Schillerová (ANO) již před několika týdny prohlásila, že její ministerstvo navrhne vládě zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. To vyvolalo pozdvižení nejenom na realitním trhu. Ten na toto prohlášení reagoval přesně opačně, než ministerstvo nejspíš zamýšlelo. A to tak, že prakticky zamrzl.

Není se čemu divit, velká část kupujících nyní vyčkává jak s podáním návrhu na vklad, tak s podpisem úvěrových smluv nebo smluv kupních. Dopady tedy pociťují jak prodávající, tak realitní kanceláře a banky. Zamýšlené opatření tedy trhu zatím příliš neprospělo. Návrh by měla dnes (17.4.2020) projednat Národní ekonomická rada vlády (NERV) a následně jej musí ještě schválit vláda a parlament. Zrušení daně z nabytí v minulosti opakovaně navrhovala opozice, ale až vlivem koronavirové krize se zde objevila politická vůle i ze strany vlády. Co v návrhu stojí a jaké by měl mít dopady na realitní trh?

Nejdůležitější je pochopitelně samotné zrušení daně z nabytí. Její sazba činí 4 % a počítá se z "nabývací hodnoty snížené o uznatelný výdaj", ve většině případů tedy z kupní ceny (§ 10 a 26 Zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.), což při dnešních cenách nemovitostí představuje částky v řádu statisíců korun. Jedná se navíc o částku, kterou nelze financovat hypotečním úvěrem a to zvyšuje nároky na vlastní zdroje kupujícího. Ten tak musí kromě standardní akontace ve výši 20 % z kupní ceny (pokud počítáme, že úvěr je ve výši 80 % LTV) počítat také se zmiňovanými 4 %.

Uvedu příklad:

Kupní cena bytu v Praze o dispozici 2+kk a výměře 50 m2 při ceně 100.000 Kč/m2 vychází na 5.000.000 Kč. Banka poskytne kupujícímu úvěr ve výši 80 % LTV, tedy 4.000.000 Kč. Daň z nabytí vychází na 200.000 Kč. Kupující musí tedy z vlastních zdrojů zajistit 1.200.000 Kč (nepočítám pochopitelně dodatečné náklady spojené se zařízením bytu apod.). Zrušení daně tedy může znamenat v tomto konkrétním případě finanční úsporu ve výši 200.000 Kč, tedy 16,7 % z akvizičních nákladů.

Zrušení daně z nabytí bude nepochybně znamenat úlevu pro všechny kupující. Realitní kanceláře navíc očekávají, že díky zrušení daně naroste počet zájemců o pořízení vlastní nemovitosti o 20 až 30 %. To by mohlo realitnímu trhu pomoct v jeho oživení.

Jak už to však v životě bývá, nic není zadarmo a to ani ve vztahu ke státu.

Příjmy z této daně do státní kasy nejsou úplně zanedbatelné a samotné Ministerstvo financí počítá, že zrušením daně přijde o téměř 14 miliard korun ročně. Tuto ztrátu se tak snaží alespoň částečně vykrýt jinde. Návrh ministerstva totiž souběžně se zrušením daně počítá také se zrušením možnosti uplatnit odpočet úroků od základu daně v rámci daňového přiznání u daně z příjmu. To však nemusí mít v praxi plošný dopad na všechny kupující (na rozdíl od samotného zrušení daně). Vždy bude záležet na konkrétních příjmech kupujícího a podoby jeho daňového přiznání, tedy jestli vůbec odpočet úroků potřebuje uplatnit. Z tohoto pohledu je tedy zrušení daně i za cenu zrušení odpočtu úroků dobrým "obchodem" a kupujícím se vyplatí. Navíc, ministerstvo počítá s možností opt-in, to znamená, že kupující si bude moct vybrat, jestli preferuje úhradu daně z nabytí anebo možnost odpočtu úroků.

Na tomto místě je nutné zmínit specifickou situaci u novostaveb, ty jsou i podle stávající právní úpravy osvobozeny od daně z nabytí. Kupující by tedy u novostaveb neměli žádnou výhodu, naopak, přišli by o odpočty úroků. Ministerstvo zřejmě zareagovalo na kritiku ze strany developerů a realitních kanceláří a možnost opt-in dává také kupujícím novostaveb. Dle ministerstva by "stačilo ve lhůtě pro podání přiznání, nebo do 30 dnů ode dne účinnosti zákona oznámit finančnímu úřadu zájem daň přiznat a případně uhradit (v případě novostaveb zůstává samozřejmě zachováno osvobození, a tedy za ně poplatník platit daň nebude) a poté by bylo možné dále uplatňovat odpočty úroků z hypotečního úvěru. Využít opt-in by mohli poplatníci, jejichž daň je splatná od 31. března 2020 a návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí podali do 31. prosince 2020.". V neposlední řadě je vhodné uvědomit si pozitivní vliv na cash flow kupujícího, pro kterého bude obecně výhodnější snížit si akviziční náklady i za cenu potenciálně zvýšené daňové povinnosti v nadcházejících letech.

Méně diskutovaným aspektem zamýšleného návrhu je prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení z 5 na 15 let. Toto opatření již nedopadá na kupující, kteří kupují nemovitost za účelem vlastního bydlení, ale bude nepochybně dopadat na zájemce o investice do nemovitostí. Mnoho investorů dnes počítá s tím, že se jejich investice do nemovitosti bude časem zhodnocovat a že ji následně prodají se ziskem. Tento zisk z prodeje (spočívající v rozdílu mezi kupní cenou a cenou prodejní) se standardně daní v rámci daně z příjmu sazbou 15 %. Zákon dává možnost se tomuto zdanění vyhnout, slouží k tomu časový test, který má hned několik podob (§ 4 Zákona o dani z příjmu):

  • nemovitosti, ve kterých měl prodávající bydliště po dobu kratší 2 let bezprostředně před prodejem a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby

  • nemovitosti, ve kterých měl prodávající bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem (nelze u nebytových prostor)

  • u zbylých nemovitostí (nebytové prostory, byty, ve kterých prodávající neměl trvalé bydliště, družstevní byty) musí být doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitostem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim alespoň 5 let

Pro investiční nemovitosti tedy platí časový test 5 let. Po uplynutí této doby je prodávající osvobozen od 15 % daně z příjmu z prodeje této nemovitosti. Dle aktuálního návrhu ministerstva by tato lhůta nově činila 15 let. Investoři by si toho měli být vědomi, jelikož to může mít podstatný dopad na výsledný výnos z jejich investice.

Sečteno a podtrženo, návrh Ministerstva financí má potenciál pomoct realitnímu trhu v jeho celkovém oživení. Sníží akviziční náklady pro kupující (z jejich pohledu tedy nemovitosti zlevní), zmenší administrativní zátěž a jeho zamýšlený efekt se projeví téměř okamžitě. Je však potřeba počítat také s "odvrácenou" stranou tohoto opatření a dobře si spočítat možné dopady na vaši investici.

70 zobrazení

© 2018 by Fond Českého bydlení. Proudly created from wedesign.cz

Fond Českého Bydlení SICAV, a.s. je fondem kvalifikovaných investorů. Investorem fondu se může stát výhradně kvalifikovaný investor ve smyslu § 272 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech.

*Společnost upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Investice do fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé spekulaci. Potenciální investoři by měli zejména zvážit specifická rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jakož i v poplatcích a nákladech fondu.

Uvedené informace mají pouze informativní charakter a nepředstavují návrh na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídku podle ustanovení občanského zákoníku.

Sdělení klíčových informací fondu (KID) a statut fondu jsou k dispozici v sekci Ke stažení a na https://www.avantfunds.cz/cs/fondy/fond-ceskeho-bydleni-sicav-a-s/. Další důležité informace pro investory jsou na https://www.avantfunds.cz/cz/dulezite-informace/. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle společnosti AVANT investiční společnost, a.s. ROHAN BUSINESS CENTRE, Rohanské nábřeží 671/15 (recepce B), 186 00 Praha 8.

Správcem fondu je AVANT investiční společnost, a.s., která se specializuje na zakládání a správu fondů kvalifikovaných investorů. AVANT IS spravuje 62 fondů kvalifikovaných investorů s celkovou hodnotou majetku přes 31 mld. Kč ( k 17. 3. 2020).