Kolik dnes stojí 2+kk v atraktivní části Brna, Ostravy, Plzně, Liberce a Olomouce?
Všechna zmiňovaná města jsou důležitými regionálními metropolemi s více než 100.000 obyvateli, přičemž každé z nich v sobě zahrnuje hned několik atraktivních lokalit k bydlení. Pro účely tohoto srovnání však musím u každého vybrat pouze jednu, a proto se zaměřím na centra těchto měst.
U všech bytů počítáme s dispozicí 2+kk, výměrou 42 až 66 m2 a s tím, že se nachází v cihlovém domě. Medián byl vypočten ze skutečných transakčních cen dle uskutečněných prodejů bytů v okruhu 1 km od námi zvolené lokality za posledních 12 měsíců.
Brno - náměstí Svobody (okruh 1 km)
Medián cen pro zvolený typ bytu, podle dat z cenovamapa.org, je 61.816 Kč/m2 resp. 3.375.000 Kč v celkových cenách. Dle aktuální inzerce na serveru sreality.cz je nyní v této lokalitě hned několik bytů splňujících zadaná kritéria. Nabídkové ceny se pohybují od 3.590.000 Kč (49 m2) až po 4.990.000 Kč (70 m2).
Ostrava – Masarykovo náměstí (okruh 1 km)
Medián cen pro zvolený typ bytu, podle dat z cenovamapa.org, je 28.478 Kč/m2 resp. 1.600.000 Kč v celkových cenách. Dle aktuální inzerce na serveru sreality.cz je nyní v této lokalitě několik málo bytů splňujících naše kritéria. Příkladem je byt s výměrou 44 m2 s nabídkovou cenou 1.245.000 Kč nebo byt 56 m2 za 1.790.000 Kč.
Plzeň – náměstí Republiky (okruh 1 km)
Medián cen pro zvolený typ bytu, podle dat z cenovamapa.org, je 38.574 Kč/m2 resp. 2.150.000 Kč v celkových cenách. Dle aktuální inzerce na serveru sreality.cz je nyní v této lokalitě skutečně několik bytů splňujících naše kritéria. Ceny nabízených bytů v okolí náměstí Republiky se pohybují v rozmezí 2.500.000 až 3.000.000 Kč.
Liberec – náměstí Dr. Edvarda Beneše (okruh 1 km)
Medián cen pro zvolený typ bytu, podle dat z cenovamapa.org, je 32.640 Kč/m2 resp. 1.675.000 Kč v celkových cenách. Nabídkové ceny jsou však dle aktuální inzerce vyšší, nejlevnější byt (47 m2) se nyní prodává za 2.250.000 Kč.
Olomouc – Horní náměstí (okruh 1 km)
Medián cen pro zvolený typ bytu, podle dat z cenovamapa.org, je 42.349 Kč/m2 resp. 2.366.550 Kč v celkových cenách. Dle aktuální inzerce na serveru sreality.cz je nyní v této lokalitě v nabídce byt s výměrou 49 m2 za 2.450.000 Kč.
Jakou hodnotu budou mít tyto byty za rok?
To je poněkud složitější otázka, jelikož vývoj realitního trhu je mimořádně těžké odhadnout, a to i v situaci standardního tržního prostředí, které nebylo zasažena nenadálou a bezprecedentní krizí způsobenou koronavirem. Když se podíváme na vývoj nabídkových cen za posledních 12 měsíců, tak největší růst průměrné ceny za 1 m2 bytu dle dat serveru realitymix.cz nastal v Plzni, konkrétně 31,6 %.
Růst cen se však nevyhnul ani všem ostatním městům z našeho seznamu. Nejmenší růst byl zaznamenán v Olomouci, konkrétně 10,1 %. Vývoj nabídkových cen však nemusí nutně odrážet vývoj cen skutečných. Ten lze analyzovat pouze z transakčních cen evidovaných katastrem nemovitostí. Dle dat z webu Reas, který sleduje vývoj cen na měsíční bázi, skutečně došlo k růstu prodejních cen ve všech vybraných městech s tím, že největší růst nastal v Plzni, 5,85 % (srovnání cen 04/2019 a 04/2020), nejmenší růst naopak v Olomouci, 4,11 %. Jenom pro srovnání, průměrná mzda se mezi prvním čtvrtletím 2019 a prvním čtvrtletím 2020 zvýšila o 4,72 %. Nejedná se tedy o nijak extrémní růst cen.
V našem případě se jedná o města s rozvinutou infrastrukturou a pestrou nabídkou pracovních příležitostí, kde poptávka po bytech dlouhodobě převyšuje jejich nabídku. Výstavba je s ohledem na potřeby obyvatel a demografický vývoj nedostatečná, a proto nespatřuji důvody pro výraznější pokles cen bytů. Nejistota na trhu a odklad investic do bytů ze strany některých kupujících však budou mít vliv na další vývoj cen a mohou vést ke krátkodobé stagnaci.
Aktuální „koronavirová“ data za měsíce březen a duben jsou pro vyhodnocení dopadů na realitní trh nedostatečné, nakolik se jedná o příliš krátké období, které může být ovlivněno i dalšími vlivy a obecně platí, že realitní trh reaguje na krize (ať už ekonomické nebo jiné) se zpožděním.
V nadcházejících měsících očekávám tedy spíše mírný růst s tím, že Plzeň, Liberec a Ostrava mají potenciál dosáhnout růst ještě o něco málo vyšší.
Co bude těmi hlavními faktory, které v těchto městech pohnou cenami realit?
Realitní trh je založen na vztahu mezi nabídkou a poptávkou, pokud bude poptávka převyšovat nabídku, ceny budou dále pokračovat v růstu. Tomu tak zatím je u všech dotčených měst. Stimulem pro oživení trhu bude bezpochyby zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a obnova důvěry v zotavení tuzemské ekonomiky. Prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení pro nemovitosti koupené po 1. lednu 2021 může zase motivovat spekulativnější investory k tomu, aby si s nákupem pospíšili a kupovali ještě letos v původním režimu (časový test 5 let).
Krátkodobé pronájmy nehrají v těchto městech na realitním trhu (na rozdíl od Prahy) významnější roli a nejsme tak svědky výraznějšího rozšíření nabídky nájemních bytů. Cenové rozpětí v rámci jednotlivých městských částí je také podstatně menší, než je tomu v Praze. Kupující se tak nemusí omezovat pouze na cenově „dostupné“ lokality. Případný nástup ekonomické krize bezpochyby dopadne na celou ČR republiku, námi posuzovaná města nevyjímaje. Na trhu s byty budeme patrně opět svědky poklesu cen luxusních nemovitostí a také poklesu cen u nemovitostí z opačného cenového spektra, především na okrajových sídlištích.
Pokud vezmeme v úvahu zmíněná města, kde očekáváte největší posun cen (pokles i vzestup)? Proč?
Největší růst cen byl v rámci posuzovaných měst zaznamenán v Plzni, Liberci a Ostravě a domníváme se, že tomu tak zůstane i v nadcházejících 12 měsících. Důvody pro tento trend jsou vesměs socio-ekonomické a taky historické.
Plzeň je bohaté město s dlouhodobě vysokou životní úrovní, bohatým společenským a kulturním životem, diverzifikovanou nabídkou pracovních míst a sofistikovanou průmyslovou výrobou s vysokou přidanou hodnotou. Pracovní nabídka navíc neláká pouze místní obyvatele, ale ve velké míře také cizince. To vytváří tlak zejména na trhu nájemního bydlení a zvyšuje zájem investorů o akvizice nemovitostí právě v této lokalitě.
Liberec má s Plzní mnoho společného, ale výraznější rozmach zažívá až v posledních letech, odpovídá tomu i růst cen bytů a zvýšená poptávka po bydlení v této severočeské metropole.
Ostravu dlouhodobě vnímám jako nedoceněnou lokalitu s doposud nevyčerpaným potenciálem. Nejenom, že je domovem pro téměř 300.000 obyvatel, ale je také centrem druhé největší aglomerace (po Praze) s téměř 1.000.000 obyvatel. Ostrava zažívá v posledních letech poměrně rozsáhlý boom developerské výstavby, rozvoje kultury a celkového růstu životní úrovně. Všechny tyto metropole jsou navíc také studentskými městy, což zvedá poptávku po nájemním bydlení.