Drtivá většina obyvatel České republiky bydlí ve vlastním (konkrétně 55,9 %). Tradice vlastnického bydlení je v rámci postkomunistických zemí pořád velmi silná a zdárně přechází také na mladší generace. Nic na tom zatím nemění ani růst poptávky po nájemním bydlení a moderní trendy v této oblasti.
Na druhou stranu lze pozorovat, že vlivem růstu cen nemovitostí a omezením možností financování jejich koupě dochází ke snižování dostupnosti vlastnického bydlení. Rozhodování o pořízení vlastního bydlení tak často vyžaduje pečlivě sestavený finanční plán, několik let spoření a zajištění dostatečného příjmu (anebo bohaté rodiče). Dovolím si tvrdit, že pro většinu lidí je koupě vlastního bytu nebo domu tím největším a nejzásadnějším finančním rozhodnutím v životě. Je proto potřeba se nad všemi aspekty tohoto druhu investice zamyslet, oprostit se od emocí a podívat se, co říkají čísla.
Cílem této série článků je detailněji se zaměřit na několik možných scénářů, se kterými se může zájemce o koupi bytu v praxi nejčastěji potkat. Konkrétní scénáře si postupně vysvětlíme v jednotlivých částech tohoto seriálu.
Scénář č. 1: Bydlím ve vlastním, ale zvažuji koupi dalšího bytu na pronájem
Gratuluji! Jste vlastníky, máte zajištěné vlastní bydlení a tím pádem jednu za základních životních potřeb. Vaše další rozhodování tedy nebude nutně vystaveno tolika různým tlakům a můžete si dopřát ten největší luxus: čekat a vybírat si. Pokud jste se rozhodli, že chcete investovat do rezidenčních nemovitostí a zajistit si tak dodatečný zdroj příjmu a zhodnocovat vložené prostředky, kladete si nejspíše otázku, kolik na tom vlastně můžete "vydělat" a jestli s nákupem není rozumnější počkat na pokles cen. S tím nám pomůže matematika (a Excel).
Představme si situaci, že jste si vyhlédli byt v Praze o dispozici 2+kk, výměře 50 m2 s cenou 5.000.000 Kč (pro zjednodušení budeme tento modelový byt používat i v dalších scénářích). V dnešních podmínkách se vlastně jedná o takový "průměrný pražský byt". Z vlastních zdrojů máte 1.000.000 Kč (20 % z ceny nemovitosti), zbylých 80 % budete potřebovat od banky v podobě hypotečního úvěru. Jedná se tedy o klasický úvěr v objemu 4.000.000 Kč (80 % LTV). S daní z nabytí nemovitých věcí (4 %) již v tento moment nepočítáme. Průměrná sazba hypoték k dnešnímu dni (20.5.2020) je dle Hypoindexu 2,44 % p.a., budeme tedy počítat s touto sazbou (nejedná se o RPSN, pouze o sazbu, výsledné splátky se tak mohou ve skutečnosti lišit). Splatnost 30 let. Jak to bude celé vypadat v číslech?
Z tabulky je patrné, že měsíční splátka bance bude ve výši 15.680 Kč. Pro zjednodušení počítejme, že to budou vaše jediné náklady (byt kupujeme alespoň se základním zařízením a než se tam nastěhuje náš nájemník, nestojí vás žádné poplatky ani zálohy na služby). Podobné propočty můžete udělat i za pomocí hypotečních kalkulaček dostupných online. Když známe parametry financování, můžeme si spočítat, jak je potřeba nastavit výši nájemného a jak se vám bude zhodnocovat naše investice. Připravil jsem tři varianty: minimum (16.000 Kč), trh (18.000 Kč) a optimum (20.000 Kč).
Tohle už je trochu složitější výpočet, ale žádná raketová věda. Pojďme si podrobněji rozebrat jednotlivé položky. To, co vás jako budoucího pronajímatele bude zajímat, je pochopitelně výběr nájemného. Ten si na roční bázi spočítáte lehce, nájem x 12 (zjednodušeně počítáme s tím, že energie a služby bude hradit nájemce). Nicméně, představa, že dosáhnete takto ideálního stavu je lichá. Vždy je potřeba počítat s dodatečnými náklady, tvořit si rezervy na investice, hradit fond oprav (pokud ho SVJ zřídilo) a také se může stát, že vám občas nájemník nezaplatí nebo nezaplatí ze 100 %. Po těchto odečtech dostaneme tzv. korigovaný výnos, který už působí realističtěji. V závislosti na nastavení nájmu můžete očekávat výnos z nájmu v rozmezí 3,26 až 4,08 % p.a.
Teď do hry vstupuje faktor externího financování a finanční páky. Pokud bychom ho neaplikovali (tj. kupovali bychom ze 100 % z vlastních zdrojů) zůstal by vám výnos z nájmu na účtě a to by bylo vše. Jak ale vidíme na hodnotách korigovaného výnosu, jednalo by se o poměrně konzervativní zhodnocení vložených prostředků, které může být navíc zejména v současné situaci výrazně ohroženo inflací.
U dvou ze tří variant nastavení nájmu ("minimum" a "trh") to vychází tak, že splátky bance jsou vyšší než korigovaný výnos z nájmu. O kolik se tyto hodnoty liší vidíte v řádku označeném jako "Cash flow po financování". Záporná hodnota znamená, že vybraný nájem nám na pokrytí splátek stačit nebude a tak budete bance doplácet z vlastních zdrojů. Co to znamená?
V první řade je nutné si uvědomit, že pokud jako investor vyhledáváte nějakou formu pasivního příjmu, musíte si ohlídat, aby bylo celkové cash flow pozitivní (viz varianta "optimum"). Toho je u našeho modelového bytu poměrně obtížné dosáhnout. U varianty "optimum" dochází k tzv. testování trhu v podobě poměrně odvážného nastavení nájemného. Takto nastavený nájem se setká s menší poptávkou ze strany nájemníků a bude také více ohrožen případnými výkyvy na trhu. Takový výkyv nyní zažívá hned několik pražských lokalit, ve kterých se ve větší míře objevily v nabídce dlouhodobého pronájmu byty z Airbnb. V tomto případě se může lehce stát, že se váš nájemník rozhodne pro levnější variantu v podobě jiného bytu.
Pro stabilitu výnosu z nájemného se obecně doporučuje nastavit nájem tak, aby nebyl v zásadě spokojen ani nájemce, ani pronajímatel, ale aby ani jeden z nich neměl příliš velkou motivaci hledat alternativu (nájemce jiný byt a pronajímatel jiného nájemce).
Negativní cash flow však není žádnou tragédií pro dlouhodobé investory, kterým nevadí tuto svoji investici mírně dotovat. Tyto investory totiž bude zajímat celkové zhodnocení jejich prostředků, které vyjadřuje hodnota return on equity. Ta nám říká, o kolik se v průměru zhodnotí investice po celou dobu jejího trvání. Pro výpočet se musíme detailněji podívat na strukturu splátek hypotečního úvěru a především na hodnotu úmoru úvěru.
Splátkový kalendář u našeho modelového bytu vypadá takto (tuto funkci nabízí i některé hypoteční kalkulačky, není nutné si dělat vlastní výpočty v Excelu):
Za předpokladu, že se podmínky po celou dobu trvání úvěru nezmění, budeme bance každý měsíc (a každý rok) platit tu stejnou částku. Ročně to bude 188.164,06 Kč. Co se ale měnit bude je poměr mezi tím, kolik z této částky připadne na úrok a kolik na úmor. Úrok jde bance a jedná se tedy o váš výdej, ale úmor vám snižuje dlužnou jistinu a jedná se o vaše vlastní kapitálové zhodnocení nemovitosti. Po 1. roce budete mít z úvěru umořeno 91.984,95 Kč. Po 30. roce to budou 4.000.000 Kč. Jelikož se poměr úroku a úmoru neustále mění (ve prospěch úmoru), je nutné počítat s průměrným podílem. Díky tomu dostanete již zmiňovanou hodnotu return on equity.
Ta i ve variantě "minimum" dosahuje 10,84 % p.a., což je nepochybně zajímavé zhodnocení. Jak je to možné, když musíte v této variantě dotovat splácení úvěru částkou 24.964 Kč? Je to jednoduché, nájemník vám totiž zaplatí zbytek a významnou mírou se tak svým nájmem podílí na úmoru jistiny úvěru a zhodnocuje tak vaši nemovitost. Zhodnocení 10,84 % má navíc i v této skromné variantě potenciál hravě porazit inflaci a tudíž ochránit vaše prostředky před znehodnocením.
A vývoj cen nemovitostí? Pokud nemáte v plánu nemovitost prodávat a nebudete nuceni do budoucna snižovat nájem (což se příliš nedělo ani za poslední ekonomické krize), nemusí vás tento virtuální pokles hodnoty nemovitosti příliš trápit. Nájem vám chodí na účet, splácí vám převážnou většinu úvěru a zainvestované prostředky se krásně zhodnocují. Navíc si z nájmu tvoříte pravidelné rezervy a neměla by vás tedy zaskočit ani občasná potřeba oprav nebo krátkodobý výpadek nájmu.
V další části tohoto seriálu si rozebereme scénář, ve kterém zájemce o koupi bydlí v nájmu a zvažuje koupi bytu k bydlení.