Seriál "Koupě bytu" se věnuje různým životním situacím, které se váží k nákupu bytu. První část byla věnována investičním bytům, tedy nemovitostem určeným k dalšímu pronájmu za účelem zajištění výnosů z nájemného. V dnešním článku se podíváme na odlišný scénář, který je aktuální zejména pro mladší investory.
Scénář č. 2: Bydlím v nájmu, ale zvažuji koupi bytu k vlastnímu bydlení
Tato situace je poněkud obtížnější než náš první scénář. Pracujeme s předpokladem, že žádnou nemovitost ještě nevlastníte a na straně vašich aktiv se tedy nachází pouze vaše úspory nebo movitý majetek (například automobil). Koupí nemovitosti nesledujete primárně žádní investiční záměr, ale zajištění vlastního bydlení. Nákup bytu tak pro vás představuje pravděpodobně největší dosavadní životní (finanční) investici a nelze ho proto brát na lehkou váhu.
Nákup prvního bytu si vyžaduje pečlivé finanční plánování, nelze ho provádět spontánně a bez rozmyslu (za předpokladu, že nedisponujete větším finančním obnosem a v nájmu nebydlíte pouze z pohodlnosti nebo preference flexibility).
Na tomto místě nemá smysl věnovat se výběru lokality, preferované dispozice a dalším parametrům, které jsou jinak pro výběr bytu klíčové (to jsou potenciální témata pro jiný článek). Zaměříme se, stejně jako v předchozím článku, pouze na oblast financování nákupu nemovitosti a ekonomiky bydlení.
Použijeme také stejný modelový byt. Dispozice 2+kk v Praze, výměra 50 m2 s cenou 5.000.000 Kč. Pro vyhodnocení výhodnosti tohoto nákupu jsou ale relevantní také údaje o aktuálních nákladech na bydlení. Počítejme tedy, že nyní bydlíte v nájmu bytu obdobné dispozice a výměry za 18.000 Kč/měsíčně. Energie a služby nepočítáme (ty budete stejně tak platit i ve vlastním bytě).
Z vlastních zdrojů máte našetřeno 1.000.000 Kč (20 % z ceny nemovitosti), zbylých 80 % získáte z hypotečního úvěru v objemu 4.000.000 Kč (80 % LTV). Průměrná sazba hypoték k dnešnímu dni (3.6.2020) je dle Hypoindexu 2,39 % p.a., ale jelikož jsme v předchozím článku použili tehdy aktuální sazbu 2,44 % p.a., použijeme jí kvůli srovnání obou scénářů taky. Splatnost 30 let. Jak to vypadá v číslech?
Měsíční splátka úvěru 15.680,34 Kč je nižší než váš aktuální čistý nájem. To je pozitivní zpráva, znamená to, že po koupi vlastního bytu se vám vylepší cashflow, konkrétně o částku 2.319,66 Kč měsíčně (ty budeme mít volně k dispozici), resp. 27.835,94 Kč ročně.
Radost nám však může zkazit ještě jedna podstatná podmínka pro získání úvěru a tou je váš aktuální příjem. Banka totiž posuzuje také to, jestli je výše splátky přiměřená vašemu čistému měsíčnímu příjmu, tento parametr se označuje jako DSTI (poměr celkové dluhové služby a čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr). Jedná se sice pouze o "doporučení" ČNB, nicméně banky si netroufají tyto doporučení příliš často obcházet. DSTI byl v dubnu zvýšen ČNB na 50 %. Co to znamená? V našem modelovém případě to znamená to, že žadatel o úvěr musí mít čistý měsíční příjem alespoň na úrovni 31.361 Kč a současně nesmí mít žádné další závazky (např. další úvěry). Pokud je žadatelů víc, tak se jejich příjem sčítá.
Našetřit si 1.000.000 Kč není nic jednoduchého a u mnohých žadatelů o úvěr se jedná o zásadnější překážku než dosažení potřebného čistého měsíčního příjmu (již zmiňovaných 31.361 Kč). Konec konců, pokud byste si z něj měsíčně odkládali řekněme 5.000 Kč, trvalo by vám to přesně 16 let a 8 měsíců. To zní krajně demotivačně. Koronavirus však kromě zvýšení limitu DSTI přinesl ještě jednu pozitivní věc a to zvýšení limitu ukazatele LTV (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti) na 90 %. Díky tomu by vám při nákupu nemovitosti stačilo "pouze" 10 % z kupní ceny. Jak by to vypadalo se splátkou a cash flow?
Splátka úvěru se vám sice zvedla, ale pořád se vám ve srovnání s placením nájemného vyplatí. Navíc, v tomto případě vám stačí mít našetřeno 500.000 Kč, což je realističtější cíl. Pozor! Zvedl se ale také požadavek na DSTI, nyní již budete muset doložit čistí příjem alespoň na úrovni 35.281 Kč.
U obou výše uvedených modelací vám to vycházelo tak, že váš aktuální nájem byl vyšší než splátka hypotečního úvěru. Nákup bytu s využitím hypotečního úvěru je tak pro vás (minimálně finančně) výhodnější, než zůstávat v nájemním bytě. Může se však stát, že váš aktuální nájem je nižší a splácení hypotéky by vám zhoršilo dosavadní cash flow. Podívejme se tedy na to, jak by to vypadalo, kdybyste za nájem platili pouze 14.000 Kč:
V tomto případě je tedy nutné počítat s tím, že se vám náklady na bydlení jednoznačně zvýší, konkrétně o 1.680,34 Kč měsíčně (u varianty 90 % LTV dokonce o 3.640,38 Kč). Potenciálního kupujícího tedy logicky napadne myšlenka, jestli pro něj není výhodnější zůstat v nájmu, který pro něj (s aktuální výší nájmu) znamená v rámci měsíčních nákladů zdánlivě ekonomičtější variantu. Navíc, koronavirus možná odstartuje další ekonomickou krizi a může dojít k poklesu cen bytů, nevyplatí se tedy čekat? S odpovědí nám pomůže pohled do splátkového kalendáře:
Ten vypadá úplně stejně jako v předchozím článku, jelikož parametry úvěru jsou stejné. Opět nás bude zajímat úmor, tedy to, kolik ročně splatíte z jistiny úvěru. Za první rok splácení úvěru se z vašich pravidelných splátek umoří celkem 91.984,95 Kč. A právě tuto částku je nutné porovnat s tím, o kolik oproti nájmu ročně přeplatíte na splátkách bance. Ve vašem případě je to přesně 20.164,06 Kč.
Rozdíl mezi touto částkou a částkou umořenou za první rok splácení úvěru je 71.820,89 Kč ve prospěch úmoru. Na tomto místě je totiž nutné si uvědomit, že (na rozdíl od nájmu) jdou peníze placené bance také do vašeho majetku, který se vám tím zhodnocuje. Jedná se tedy o formu investování. Navíc, poměr úroků a úmoru je již po druhém roce splácení ve prospěch úmoru, tz. že bance platíte méně než kolik "investujete" do své vlastní nemovitosti.
A co čekání na vhodnější nákup, propad cen nebo pouze pocit, že v levnějším nájmu více ušetřím? Ten se při pohledu na čísla ukazuje jako lichý:
Tato tabulka nám má ukázat co by se stalo, kdybyste se rozhodli vaši modelovou nemovitost nekoupit a místo toho radši zůstali v nájmu (v levnější variantě 14.000 Kč/měsíc). Po prvním roce jste na nájemném utratili 168.000 Kč, navíc jste přišli o potenciální úmor z jistiny úvěru ve výši 91.984,95 Kč. Náklady ztracené příležitosti jenom za první rok tak tvoří celkem 259.984,95 Kč, přesně 5,2 % z kupní ceny bytu.
Vyplatilo by se vám čekat i za předpokladu, že by cena vašeho vyhlédnutého bytu za rok skutečně poklesla o více než 5,2 % (ve srovnání s aktuální kupní cenou)? To záleží na tom, jak si vážíte svého času. Pokud totiž uvažujete o nákupu v roce 2020, počítáte s tím, že budete mít úvěr doplacen v roce 2050. Pokud ale rok čekáte a koupíte až v roce 2021, posune se i termín splacení úvěru na rok 2051 a tak dále. Odkládání nákupu je tak současně odkládáním termínu dosažení (potenciální) finanční nezávislosti.
Znamená to, že je koupě bytu vždy výhodnějším řešením? Nikoliv, u každá investice hraje roli mnohem více faktorů než jenom excelovské výpočty. Koupě bytu je velkým závazkem, hypotéka se splácí až 30 (dnes dokonce i 40) let a to je příliš dlouhé časové období, abychom dokázali odhadnout, co se bude dít. Bydlení ve vlastním bytě znamená jistou ztrátu flexibility. Je pochopitelně vždy možné byt prodat anebo se nastěhovat do jiného bytu v pronájmu, ale to se neobejde bez pečlivé organizace a plánování. Banka očekává svoji splátku každý měsíc, ať se děje cokoliv. Vlastnictví bytu je také velkým závazkem, vznikne vám celá řada nových povinností, se kterými je potřeba předem počítat. Tato forma bydlení se tedy rozhodně nehodí pro každého, i když v investiční rovině většinou skutečně dává smysl.
V další části seriálu se podíváme na situaci, kdy vlastník bytu zvažuje koupi dalšího bytu na investici, ale nedisponuje dostatečnými vlastními zdroji.