Koronavirus zasáhl prakticky do všech aspektů běžného života, bydlení nevyjímaje. Většina lidí tráví v posledních týdnech doma mnohem více času, než by zřejmě dobrovolně chtěla, a uvědomuje si, jak je pro aktuální situaci spojenou s nejistotou a strachem důležité mít svůj kousek bezpečí v podobě domova a milující rodiny.
Specifická je situace u domácností, které bydlí v pronájmu. Dle dat Českého statistického úřadu zpracovaných Ministerstvem pro místní rozvoj je v ČR těchto domácností více než pětina, konkrétně 22,4 %. Otázka ochrany nájemníků je v posledních týdnech jedním z témat, kterému se dostalo širokého mediálního pokrytí. Jednotlivým aspektům možných dopadů vládních opatření jsem se věnoval v některých předchozích článcích, konkrétně ZDE nebo ZDE. Nájemníci jsou totiž považováni za skupinu, která může být aktuální krizí citelně zasažena. To může, ale také nemusí být pravda, jelikož je nutné si uvědomit, že stejně jako nájemníci nechtějí přijít o střechu nad hlavou, tak pronajímatelé nechtějí přijít o své nájemníky. Je zde proto patrný zájem všech zúčastněných stran o hledání kompromisů a zachování stability.
Jaký však bude celkový dopad koronavirové krize na trh nájemního bydlení? Co říkají data a poznatky z historického vývoje? Proberme si to bod po bodě.
Cenové moratorium
Ministerstvo financí předložilo vládě návrh na schválení cenového moratoria u nájemného z bytů a vláda formou nařízení toto moratorium přijala s účinností od 24.4.2020. Co to znamená? Zjednodušeně: nebude možné zvyšovat nájemné po dobu platnosti mimořádných opatření. Toto opatření dává smysl, nicméně jeho praktický dopad pravděpodobně nebude velký. Není nám známo, že by majitelé bytů měli ve větší míře o zvyšování nájmů v této době vůbec zájem a činí spíše kroky ke stabilizaci svých výnosů než k jejich navyšování. Navíc, moratorium přichází v době, kdy se přijaté opatření a omezení významně rozvolňují a mnohé oblasti hospodářství se opět probouzí k životu.
Majitelé, kteří měli o zvyšování nájmů zájem, již měli možnost tak učinit, v režimu mimořádných opatření na to měli více než měsíc. Negativní dopad zákazu zvyšování nájmů mohou pocítit investoři nebo majitelé nemovitostí, kteří ve svých výnosových modelech počítali se zvyšováním nájmu v letošním roce a nestihli tak učinit v prvním čtvrtletí. V tuto chvíli není známo, jak dlouho budou mimořádná opatření ještě trvat a se zvyšováním nájmů se proto nyní nedá počítat.
V neposlední řade je nutné zmínit, že zvyšování nájemného nemůže být ani za běžných podmínek učiněno jednostranně, vyžaduje se oboustranná dohoda.
Byty z krátkodobých pronájmů
Trh krátkodobých pronájmů je specifickým segmentem realitního trhu. Na jednu stranu nabízí v určitých lokalitách nadstandardní výnosy z pronájmů, na straně druhé vyžaduje mnohem větší náklady na správu, údržbu a je v nemalé míře závislý na cestovním ruchu. Není proto překvapením, že omezení pohybu a uzavření hranic na tento segment tvrdě dopadly a propady v tržbách byly prakticky okamžité. Majitelé a správci těchto bytů byli nuceni najít jiné způsoby zajištění příjmů a z velké části se proto rozhodli dát tyto byty k dlouhodobému pronájmu za účelem alespoň částečného pokrytí ztrát. To v Praze vedlo k meziročnímu nárůstu bytů k pronájmu o 71,8 % na 12.371 bytů. Díky tomu je nyní možné si pronajmout hezké a zařízené byty v prestižních pražských lokalitách za velmi zajímavé ceny. Již počátkem dubna na prudký nárůst nabídek v turistických lokalitách Prahy upozornil také server cenovamapa.org.
Samotný příliv těchto bytů do inzerce není překvapením, zajímavý je spíš jeho dopad na cenovou hladinu pronájmů. Mnozí realitní experti očekávali, že dojde k plošnému a výraznému poklesu cen nájemného, ovšem nestalo se tak. Dle dat společnosti Trigema došlo k plošnému poklesu cen nájemného v Praze o 0,9 % na 22.011 Kč. A jak vypadá situace v jednotlivých městských částech dle aktuálních dat z nabídky webu realitymix.cz?
Z tabulky je patrné, že propad cen se nejvíce dotkl turisticky atraktivních lokalit. U Prahy 1, kde byl propad největší, se však jednalo pouze o jednociferný pokles. Je nutné zmínit, že trh nájemního bydlení vždy reaguje se zpožděním, což je dáno zejména trváním nájemních smluv. V průběhu roku se tak může situace dále vyvíjet, k okamžitému prudkému poklesu cen nájmů však v Praze zatím nedošlo.
Byty v krajských městech
Realitní trh v Praze má výrazně odlišnou dynamiku než trh ve zbytku republiky. Krásně to ilustruje pohled na vývoj cen bytů:
Zatímco ceny bytů v Praze vzrostly oproti roku 2010 o necelých 80 %, celá ČR (včetně Prahy) narostla o téměř 60 % a oblasti mimo Prahu zaznamenaly nárůst pouze o cca 35 %, kdy teprve v roce 2017 dosáhla cenová úroveň stavu před krizí.
Není tomu jinak ani u vývoje cen nájemného. Zatímco Praha nyní pociťuje mírný propad cen (dle Trigemy 0,9 %, dle realitymix.cz 2,8 %), jak jsem ilustroval výše, do krajských měst se tento trend při pohledu na aktuální data za duben nepřenesl. Výjimkou je pouze Plzeň a Ústí nad Labem, kde došlo k meziročnímu poklesu nabídkových cen nájemného. Ve všech ostatních krajských městech došlo k meziročnímu růstu cen, ve dvou případech dokonce dvoucifernému (Liberec, Jihlava):
Zásadním důvodem pro rozdílný cenový vývoj může být i skutečnost, že krátkodobé pronájmy hrají výraznější roli pouze v Praze a několika dalších, turisticky atraktivních, městech. Ve zbytku republiky je fenomén krátkodobého bydlení a jeho vliv na lokální realitní trh zanedbatelný.
Na tomto místě je vhodné zmínit, že cenový vývoj se může v rámci letošního roku ještě změnit, obecně se ale neočekává, že by mělo u nájmů docházet k výraznějšímu zlevnění. Je možné, že aktuální krize spojená s nejistotou povedou ke sníženému zájmu o koupi bytů. Trhu nájemního bydlení však může tato situace paradoxně prospět, nakolik se může zvednout poptávka právě po nájemním bydlení jako dočasné alternativě k bydlení vlastnickému. Je důležité si uvědomit, že potřeba bydlet je trvalá, zatímco potřeba vlastnit nemovitost nikoliv.
Vývoj nájemného - minulost a predikce
Svět se aktuálně nachází v historicky bezprecedentní situaci a i proto je poměrně obtížné dělat predikce dalšího vývoje. V rámci trhu nájemního bydlení nám pro náhled do budoucnosti mohou posloužit historická data o vývoji cen nájemného. Níže vidíte graf znázorňující index vývoje cen nájemného, který sleduje Český statistický úřad v rámci Indexu spotřebitelských cen již od roku 1996:
Jak je z grafu patrné, na meziroční bázi nedošlo od roku 1996 ještě nikdy k poklesu a dokonce ani ke stagnaci cen nájemného. A to musíme brát v potaz, že takto dlouhé období zahrnuje hned několik ekonomických krizí a poměrně turbulentní vývoj domácího hospodářství.
Srovnání grafů vývoje cen bytů a vývoje cen nájemného ukazuje na skutečnost, že cena bytu a cena nájemného nejsou vždy v korelaci a můžou se vyvíjet odlišně. Růst cen nájmů tak nelze vyloučit ani v situaci, kdy bude cena nemovitostí klesat.
Závěry
Co si z toho všeho má odnést pronajímatel, nájemce nebo investor?
Pronajímatel bytu určeného k dlouhodobému pronájmu v okrajových částech Prahy a dalších regionech ČR se dle všeho nyní nemusí příliš obávat poklesu výnosu. Při pohledu do minulosti lze dokonce očekávat, že se jeho výnos bude dále mírně zvyšovat. Riziko však přetrvává v podobě nájemníka, jehož ekonomická situace se může vlivem krize ještě pořád zhoršit. U majitelů větších portfolií bude výhodou větší diverzifikace.
Nájemník se na druhou stranu minimálně po dobu trvání mimořádných opatření nemusí obávat zvyšování nájmu ze strany pronajímatele a také výpovědi v případě, že se vlivem krize ocitne bez práce. Nesmí však zapomínat na to, že své závazky vůči pronajímateli je pořád povinen uhradit.
Pro investora je v této situaci zajímavé dále sledovat trh. Zrušení daně z nabytí mu může snížit akviziční náklady a propad trhu krátkodobých pronájmů má potenciál vygenerovat zajímavé investiční příležitosti, které by se za jiných okolností na trh pravděpodobně nedostaly.