Ministerstvo pro místní rozvoj pod vedením Kláry Dostálové (ANO) připravilo návrh zákona, který má zmírnit dopady koronavirové krize na nájemce bytů. Kamenem úrazu tohoto návrhu je především skutečnost, že pronajímatel nebude moct dá nájemníkovi výpověď z nájmu v případě, že nájemník nebude řádně a včas platit smluvený nájem.
Předmětné ustanovení má následující znění, celý text ke stažení ZDE.
Jak vyplývá z výše uvedených ustanovení návrhu zákona, předpokládá se, že nájemník pronajímateli doloží, že v důsledku přijatých omezení a vládních opatření není schopen dále pokračovat v hrazení nájemného. Lze si nicméně představit, že v praxi bude docházet ke snaze nájemníků o zneužívání této zákonné možnosti a snaze vyhnout se platbám nájemného. Pronajímatel se tak dostává do mimořádně nevýhodné a právně nevyvážené pozice. Za prvé je v informační nevýhodě, jelikož neví, jestli jeho nájemník byl omezeními postižen a do jaké míry. Nemá si totiž jak ověřit, jestli nájemník pobírá náhradu mzdy nebo ošetřovné, jestli přišel o práci nebo nikoliv a jestli má případně i další příjmy. Za druhé, nemůže si z oficiálních zdrojů (ČSSZ, zdravotní pojišťovna, finanční úřad, úřad práce) ověřit nájemníkem tvrzené skutečnosti. Nájemník sice může pronajímateli doložit, že v důsledku přerušení provozu jeho zaměstnavatele dostává pouze částečnou náhradu mzdy, anebo že by propuštěn, ale současně může pronajímateli zamlčet své další zdroje příjmu. Pronajímatel tedy nemá jistotu, jestli se nájemce skutečně dostal do takové finanční tísně, aby nemohl plnit svoje závazky z nájemní smlouvy.
Nebudu se zde nicméně dále zabývat právním rozborem všech možných dopadů návrhu tohoto zákona, pouze zmíním možné uplatnění nároků na náhradu škody a ušlého zisku a v případě zahraničních vlastníků nemovitostí hrozí ČR dokonce investiční arbitráže. Poměrně ostře proti tomuto návrhu vystoupilo také Občanské sdružení majitelů domů v ČR a vzniká dokonce širší iniciativa složená z investorů, developerů, správců nemovitostí a vlastníků rozsáhlejších nemovitostních portfolií, jejímž účelem je racionalizace připravovaných opatření a ochrana vlastnických práv.
Dotčené skupiny podnikatelů a pronajímatelů správně poukazují na skutečnost, že plánované opatření má podobu bezúročného úvěru bez jakýchkoliv garancí ze strany státu (na rozdíl od úvěrů z programů COVID) a má diskriminační rysy.
Jak už je tomu zvykem, vláda se opět pokouší zbavit se odpovědnosti a přehodit problém na soukromé subjekty a to zejména na malé a střední podnikatele. Výstižně to popsala Julie Hrstková v komentáři pro Hospodářské noviny, kde uvedla, že vláda "díky pandemii koronaviru a speciálním opatřením vymyslela to, o čem se po staletí zdálo alchymistům. Perpetuum mobile ekonomiky, které nepotřebuje žádný vnější zdroj peněz, jede tak nějak samospádem a nikoho to nestojí ani korunu. Respektive stát vymyslel, jak být štědrý a peníze slibovat na všechny strany, aniž by to ovšem musel zaplatit." Ve zkratce, vláda zachraňuje ekonomiku z cizích peněz.
To je pochopitelně principiálně špatně. Proč přesouvat odpovědnost na někoho, kdo je aktuální situací také postižen? Skutečně si vláda myslí, že najednou budou všichni pronajímatelé své nájemníky (a to jak u nebytových, tak bytových prostor) vyhazovat na ulici místo toho, aby s nimi vedli konstruktivní dialog a snažili se najít oboustranně průchozí kompromis? Nevěřím tomu, že by byl racionálně uvažující pronajímatel ochoten vypovědět smlouvu spolehlivému nájemníkovi s dobrou platební morálkou. Naopak, bude se snažit, aby se jeho nájemníkovi dále dařilo a aby jejich nájemní vztah mohl dále fungovat. Zásahy státu do soukromoprávních vztahů a do vlastnického práva (které je chráněno také ústavou) tento vztah narušují a vytvářejí v něm nadbytečnou nerovnost, která může navíc poškodit důvěru panující mezi oběma smluvními stranami.
Souhlasím s tím, že je potřeba pomoct lidem, kteří se nikoliv vlastní vinou ocitli v těžké životní situaci. Je bez debat, že je nutné zajistit, aby si udrželi střechu nad hlavou jak pro sebe, tak pro své rodiny. Nikdo nechce, aby někdo skončil na ulici a nikdo netouží po soudních sporech a vymáhání pohledávek v exekučním řízení. Na tomto místě je proto dobré se zamyslet nad opodstatněností plánovaného opatření a možných alternativách.
Odpovědi mohou poskytnout data z loňského rozsáhlého průzkumu Rozděleni svobodou, na kterém se podílel Český rozhlas a agentura STEM. V článku, který na toto téma publikoval před několika dny Český rozhlas, je zmíněno, že ke konci loňského roku bylo v ČR 5,3 milionu pracujících. Z toho se aktuální opatření přímo dotýkají 0,8 milionu, tedy 15 % pracujících. Nejedná se však o 800.000 lidí, kteří se ocitli bez příjmu, lze předpokládat, že většina z nich pobírá alespoň náhradu mzdy. Na základě dat z průzkumu se dovozuje, že citelně je zasaženo kolem 300.000 lidí, tedy 5,6 % pracujících. U této skupiny skutečně hrozí, že nebudou schopni plnit své závazky a zajistit své existenční potřeby.
Část těchto lidí však již nyní pobírá příspěvek na bydlení, který jim do výrazné míry pomáhá pokrývat náklady spojené s bydlením. Nejjednodušším řešením by tedy bylo dále pracovat s touto zavedenou sociální dávkou. Možností je hned několik, příspěvky se můžou poměrně jednoduše navýšit a mohou se také zjednodušit podmínky pro žadatele. Stát má k tomu navíc zavedenou infrastrukturu, procesy i veškeré mechanismy, takže by to neznamenalo výraznější administrativní zátěž. Bohužel, zatím to vypadá tak, že se stát rozhodl neřešit problém tam, kde vzniká (výpadek příjmu), ale selektivně (a potenciálně diskriminačně) ho přenášet na další subjekty v řetězci.