Vláda včera (30.3.2020) schválila návrh ministra průmyslu a obchodu Karla Havlíčka (ANO), který umožní podnikatelům, jejichž provozovny musely být uzavřeny v důsledku nařízení vlády, odklad plateb nájemného po dobu šesti měsíců.
Toto opatření se svým rozsahem a dopady výrazně liší od individuálních opatření, která v tomto směru podnikají některá česká města. Ty nájmy buď odpouští úplně anebo nabízejí svým nájemcům možnost odkladu splátek. Týká se to však pouze prostor ve vlastnictví těchto měst, případně jejich příspěvkových organizací.
Opatření z dílny ministra Havlíčka však bude plošné a dopadne na všechny vlastníky nemovitostí, ve kterých se nachází provozovny, které musely kvůli vládním opatřením zůstat uzavřené. Bližší informace ZDE nebo ZDE.
Jelikož se jedná o významný zásah do vlastnických práv, bude mít toto konkrétní opatření pravděpodobně podobu zákona. Na návrhu bude Ministerstvo průmyslu a obchodu spolupracovat s Ministerstvem spravedlnosti. Bohužel se mi nepovedlo dohledat, kolik provozoven bylo opatřením vlády uzavřeno, počítám však, že se bude jednat o desetitisíce nebytových prostor.
A nyní k možným dopadům. Tento krok je překvapením i pro mnohé experty z oboru a pokud vím, tak nemá v historií samostatné České republiky obdoby. Cíl vlády je jasný: zmírnit ekonomické dopady pro podnikatele, jejichž provozy byly de facto zakázány a jejichž příjmy tímto opatřením výrazně klesly. Má tak jít o doplněk do stále se rozšiřujícího balíčku úlev a kompenzací, které vláda schválila již dříve. Na první pohled to dává smysl, nájem tvoří u mnohých provozovatelů podstatnou část jejich pravidelných výdajů a nepochybně jim pomůže, pokud ho (alespoň na čas) nebudou muset hradit. Nikde jsem se však nedočetl, jestli se vláda zajímala dopady, které toto opatření bude mít na samotné vlastníky nemovitostí, na pronajímatele těchto prostor a z jakých dat při přípravě tohoto návrhu vycházela.
Zde si zřejmě vláda neuvědomuje, že většinu nebytových prostor, ve kterých se nachází dotčené provozy, nevlastní velcí investoři, fondy nebo jiné finanční instituce, ale právě malí a střední podnikatelé, které se vláda snaží chránit (nebo to alespoň veřejně prohlašuje). Nejedná se totiž jenom o obří nákupní centra a retail parky, ale většinou o menší nemovitosti s malým počtem bytových a nebytových jednotek. Pro potvrzení této premisy se stačí podívat do aktuální nabídky inzerce komerčních nemovitostí.
Vlastníci těchto nemovitostí jsou zpravidla místní podnikatelé, kteří velice často sami užívají část svých prostor a další, jimi nevyužité prostory, dále pronajímají. Tento příjem z pronájmu je pro ně často jedinou pojistkou pro případné výkyvy v jejich vlastním podnikání a zejména v současné době je tak může pomyslně držet nad vodou. Odkladem splátek nájmu tak budou ohroženi další desetitisíce běžných vlastníků nemovitostí. Nepochybuji o tom, že velcí hráči na trhu komerčních nemovitostí budou schopni tuto situaci zvládnout, domluvit se s financujícími institucemi a provést kroky k minimalizaci ztrát. Jen těžko si však lze představit, že tyto kroky bude schopen podniknout i malý podnikatel, který nemá k dispozici tým property manažerů, bankéřů, právníků, účetních a ekonomů. Nesmíme také opomínat pronajímatele, kteří se věnují správě své nemovitosti na plný úvazek a její pronájem je často jejich jediným příjmem.
Dalším faktickým dopadem však nemusí být pouze pokles příjmů z pronájmů. Některé nemovitosti nedisponují oddělenými elektroměry, vodoměry a plynoměry pro jednotlivé bytové nebo nebytové jednotky. Nájemci těchto jednotek tedy nehradí náklady na spotřebované energie přímo dodavateli energií, ale zasílají zálohy pronajímateli, který pak vystavuje roční vyúčtování. Lze samozřejmě namítat, že zálohy na energie a služby nejsou nájmem a tedy se na ně odklad nevztahuje, nicméně je pravděpodobné, že to provozovatelé pochopí po svém a přestanou pronajímateli platit úplně. Pronajímatel však své závazky vůči dodavatelům plnit musí, jelikož o odkladu plateb dodavatelům energií se nejspíš v tuto chvíli neuvažuje. Ocitne se tedy v situaci, kde na jedné straně nebude mít žádný příjem z pronájmu uzavřených provozoven, na druhou stranu však bude muset hradit energie a služby na měsíční bázi. Nejenom, že jeho příjem klesne na nulu, ale dostane se dokonce do ztráty. Vymáhání záloh na energie a služby od nájemců tak bude další zátěží, se kterou se bude muset vypořádat.
Nesmím opomenout také vlastníky nemovitostí, jejichž nemovitosti jsou v bankovní zástavě a kteří příjmem z pronájmu těchto nemovitostí musí dále plnit své závazky vůči bankám a jiným finančním institucím. Na tomto místě je však potřeba připomenout, že s odkladem splátek úvěrů u bank se již počítá také a mnohé banky dávají svým klientům tuto možnost již nyní.
Bohužel se nemůžu zbavit pocitu, že naše vláda činí některé kroky nepromyšleně a bez dostatečných dat. Kolik majitelů nemovitostí bude zasaženo tímto opatřením? Kolik z nich je závislých na příjmech z pronájmu? Jaké to bude mít dopady na podnikatelský sektor? Jak se s touto situací vypořádají investiční fondy a jak budou reagovat investoři a kapitálový trh? Budu rád, pokud mne odkážete na data a analýzy, ze kterých Ministerstvo průmyslu a obchodu vycházelo při předložení tohoto návrhu. Pro dobro nás všech doufám, že to někdo skutečně promyslel do hloubky a nejedná se pouze o další populistický krok této vlády.