Rok 2020 byl bezpochyby plný překvapení a nečekaných situací. Pro mnohé byla nepochybně překvapivá také informace z bankovního sektoru, která se před několika týdny dostala téměř do všech médií.
"Hypotéky lámou rekordy", "Rekord padl, Češi si vzali hypotéky za 254 miliard korun", "Objem hypoték byl loni rekordní", "Padl rekord v objemu poskytnutých hypoték", to je jenom stručný výčet novinových titulků, které sdílí stejnou stěžejní informaci - banky loni poskytly hypoteční úvěry v rekordním objemu.
Informace je to nepochybně zajímavá a hodná širší pozornosti, obzvláště v situaci, kdy se české ekonomice vlivem světové pandemie covidu-19 zrovna nedaří, očekává se další nárůst počtu nezaměstnaných a virus se nám zatím zkrotit nepovedlo.
Jak už to ale často bývá, jednotlivá informace může být sama o sobě zavádějící, byť to neznamená, že by nebyla pravdivá. I proto je vždy vhodné zasadit ji do kontextu a zaměřit se také na další související data a informace.
Nejdřív se ale pojďme podívat na historické údaje o poskytnutém objemu hypoték.
Jak je z tabulky na první pohled patrné, loňský rok byl z pohledu bank skutečně úspěšný a to zejména ve srovnání s rokem předchozím. Došlo sice k poklesu úrokových sazeb (v lednu 2019 byla průměrná sazba dle hypoindex.cz 3,00 % p.a., v prosinci 2020 pak již jenom 1,96 % p.a.), ale vzhledem k výraznému meziročnímu nárůst objemu úvěrů se bankám vůbec nevedlo špatně.
Objem hypoték však sám o sobě vypovídá jenom o absolutním součtu všech poskytnutých hypotečních úvěrů. Z pohledu bank se jedná o zásadní údaj, jelikož jejich zisk z tohoto bankovního produktu je převážně tvořen úroky právě z tohoto objemu. Zjednodušeně řečeno, bance je v podstatě jedno jestli poskytne dva úvěry po 5 milionech nebo jeden v objemu 10 milionů. Pokud je úrok stejný, zisk banky je ve výsledku také stejný (nebereme v potaz doprovodné poplatky).
Zajímat by nás proto měli ještě další dva údaje a to:
počet nových hypoték (počet sjednaných úvěrových smluv)
počet zápisů vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí
První zmiňovaný údaj nám dá lepší představu o tom, kolik nových hypoték dokázal trh vygenerovat a nabízí nám tak větší přehled o poptávce po tomto typu finančního produktu. Zvýšený objem lze totiž vysvětlit také rostoucími cenami nemovitostí, nemusí tedy automaticky znamenat rekordní zájem o hypotéky.
V tabulce níže vidíme data o počtu poskytnutých nových hypotečních úvěrů od roku 2010 do roku 2020.
Z dat je zřejmě, že v rámci počtu uzavřených hypotečních smluv se rozhodně žádný rekord nekoná. Naopak, jedná se spíše o průměrnou hodnotu, kterou navíc překonávají data hned z pěti různých let (2013, 2015, 2016, 2017, 2018) a která navíc výrazně zaostává za rekordním rokem 2016 (přesně o 22324 smluv). Zatím nelze říct, jestli údaj za loňský rok svědčí o klesajícím trendu (ve srovnání s rokem 2019 došlo k nárůstu), ale bude nepochybně zajímavé ho dále sledovat.
Pokud tedy posuzujeme poptávku po hypotékách dle počtu uzavřených úvěrových smluv, byl rok 2020 spíše průměrným rokem.
Druhým údajem, který bychom si měli povšimnout je počet zápisů vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Je důležité upozornit, že tento údaj není závislý pouze na hypotečním trhu, jelikož vlastnictví k nemovitosti se dá nabýt i jinými způsoby než koupí a navíc ne všechny akvizice jsou financované z bankovních úvěrů.
Statistika zápisů vlastnického práva za posledních deset let nám nabízí opět trochu odlišný pohled na trh nemovitostí. Počet zápisů od roku 2016 nepřetržitě klesá a nyní dosahuje přibližně úrovně z roku 2010. Zde je tedy klesající trend poměrně jasně patrný a může svědčit o poklesu aktivity na realitním trhu. Pokles navíc není patrný pouze u vlastnického práva, ale obecně u všech vkladů práv do katastru nemovitostí (viz výroční zprávy ČÚZK).
Jak tedy vnímat rekordní údaj o poskytnutém objemu hypoték v kontextu dalších dat z trhu?
Zvýšený objem hypoték je jednoznačně způsobený rostoucí cenami nemovitostí, nakolik nemá ve srovnání s předchozími lety opodstatnění v počtu uzavřených úvěrových smluv. Těch bylo v rámci sledovaného desetiletí uzavřeno spíše průměrné množství. Vlivem této skutečnosti stoupá také průměrná výše poskytnutého úvěru.
Zajímavé je také zamyslet se nad důvody klesajícího počtu zápisů vlastnického práva. Zde může svoji roli hrát několik faktorů. Z tržního pohledu bychom za poklesem mohli vidět menší poptávku ze strany kupujících a rostoucí ceny, ale nelze opomenout ani faktor nedostatečné stavební produkce. Obecně však lze říci, že nákup nemovitostí se zejména v posledních letech mimořádně prodražuje a jeho dostupnost se snižuje, a tato skutečnost má přirozeně dopad také na počet transakcí na trhu.