Rezidenční nemovitosti v čase koronaviru

Světová zdravotnická organizace vyhlásila šíření koronaviru za pandemii teprve včera, dopad tohoto nového onemocnění na akciové trhy je však již nyní nebývalý. Po jedenácti letech nastal konec býčího trhu a situaci nijak neuklidnilo ani čerstvé rozhodnutí prezidenta Trumpa o zákazu letů z Evropy do USA a již vůbec ne cenová válka kolem ropy.

Situace se v nejbližších dnech pravděpodobně nebude nijak zlepšovat a můžeme tak nejspíše očekávat další omezení související se shromažďováním, cestováním, studiem nebo prací. Nervozitě a panice však nepropadají pouze ti, kteří si nestihli nashromáždit dostatek rýže, desinfekčního mýdla a toaletního papíru, ale také investoři. I v rámci našeho fondu se začínají množit dotazy ohledně budoucího vývoje a to mne inspirovalo k sepsání tohoto krátkého článku.

Nemovitosti jsou historicky velmi stabilním generátorem výnosu, ale nejedná se o homogenní skupinu aktiv. Průmyslové nemovitosti (resp. jejich výnos) můžou být ohroženy výpadky ve výrobě nebo logistice, zejména pokud potrvají delší dobu a jejich nájemce nebude schopen výpadek pokrýt jinde (což v případě globální pandemie nelze považovat za nereálný scénář). Komerční nemovitosti, zejména ty retailové, můžou být rozhodnutím úřadů uzavřeny (stalo se v Itálií) a kompenzace ze strany státu je nejistá. Pro regionálně působící obchodníky to může znamenat skutečnou katastrofu a potenciální bankrot. Administrativní budovy již i v rámci ČR omezují svůj provoz s tím, jak společnosti nařizují povinný home office.

Je zde však skupina nemovitostních aktiv, která není zasažena ani omezením výroby, ani uzavřením obchodů a dokonce ani případnou plošnou karanténou. Jedná se o nemovitosti rezidenční, tj. ty, ve kterých budeme muset všichni zůstat, pokud se všechno uzavře. Potřeba bydlet je totiž nejenom trvalá, ale v době nařízené karantény a dalších omezení přímo nutná, nezbytná a zákonem vynutitelná. Riziko pochopitelně existuje a to v podobě tak velkých zásahů do ekonomiky, že bude ohrožena schopnost nájemníků v těchto nemovitostech plnit své závazky a hradit nájem řádně a včas. To však zatím nenastalo.

Objevuje se také otázka vývoje cen rezidenčních nemovitostí. I zde může nastat několik scénářů vývoje. V rámci ČR (zejména ve větších městech) je dlouhodobě vysoká poptávka po nemovitostech, kterou zatím trh nedokáže plně uspokojit. Ochota investovat do nemovitostí sice může být v případě implementace dalších restriktivních opatření ze strany vlády oslabena (zejména v případě zavedení plošné karantény), bude se však jednat o krátkodobý výkyv z dlouhodobého trendu. Paradoxně, situace kolem koronaviru může mít na trh nemovitostí také pozitivní dopad. Původně se očekávalo, že i v letošním roce bude ČNB dále zvyšovat úrokové sazby (letos to již stihla v únoru). Je však možné, že v případě dalšího oslabování ekonomiky přistoupí ČNB naopak k jejich snížení. To by pravděpodobně vedlo k větší poptávce po nemovitostech.

Co dodat závěrem? Investice do rezidenčních nemovitostí dává smysl i za aktuální situace a to nejenom jako stabilizační prvek v rámci diverzifikace investičního portfolia, ale také jako zajištění příjmu v nejistých ekonomických časech. Majitelům nájemních bytů a domů stabilní příjem z nájmu již nyní pomáhá alespoň částečně kompenzovat ztráty jejich akciových portfolií.